Con il Decreto Sostegni Bis sono entrate in vigore importanti agevolazioni:
Come annunciato, con il Decreto Sostegni Bis sono entrate in vigore importanti agevolazioni per gli under 36 che decidono di acquistare un immobile da destinare a prima casa. Sul nostro blog abbiamo descritto queste agevolazioni e l’ampliamento delle possibilità di accesso al Fondo di garanzia statale per la prima casa ma un ulteriore aiuto per comprendere nel dettaglio la parte relativa alle imposte arriva dal Consiglio nazionale del notariato. Ecco, infatti, un vademecum con numerose informazioni al riguardo, realizzato con domande e risposte.
COSA PREVEDE LA NORMA?
“La norma (D.L. 25 maggio 2021, n. 73) prevede – si legge nel documento del Notariato – l’esonero dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l’acquisto della proprietà di abitazioni che abbiano i requisiti di ‘prima casa’, o per il trasferimento o la costituzione di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione di abitazioni che abbiano i requisiti di ‘prima casa’ a favore di soggetti che non abbiano compiuto nell’anno 36 anni di età e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui”.
A QUALI TIPOLOGIE DI ACQUISTO DI IMMOBILI SI APPLICANO LE AGEVOLAZIONI FISCALI PREVISTE DAL DECRETO SOSTEGNI BIS?
“La norma – spiega il Consiglio nazionale del notariato – fa riferimento agli atti di acquisto di abitazioni per le quali ricorrono i requisiti di ‘prima casa’ e, quindi, escluse quelle di categoria catastale A1, A8, A9. Anche le relative pertinenze beneficiano di questa agevolazione fiscale. La norma si applica anche quando la cessione delle case di abitazione con i requisiti di ‘prima casa’ avvenga da parte di un’impresa”.
CHI HA DIRITTO ALLE AGEVOLAZIONI FISCALI?
“Le agevolazioni fiscali previste dal decreto Sostegni bis – spiega il vademecum – sono esclusivamente a favore di soggetti che non abbiano ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che abbiano un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui”.
COSA SUCCEDE PER CHI ACQUISTA DA IMPRESA?
“La norma riconosce agli acquirenti un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta all’impresa in relazione all’acquisto. Il credito d’imposta – continua il vademecum – può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ma in ogni caso non dà luogo a rimborsi”.
L’ESENZIONE FISCALE VALE ANCHE PER I MUTUI?
“La norma – chiarisce il Notariato – dispone l’esenzione dall’imposta sostitutiva, che sarebbe dovuta nella misura dello 0,25% per i finanziamenti erogati per l’acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili ad uso abitativo relativi alle abitazioni prima casa. La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario”.
QUANDO ENTRA IN VIGORE LA NORMA E FINO QUANDO SARÀ POSSIBILE USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI?
“Le misure contenute nel decreto Sostegni bis si applicano agli atti stipulati dalla data di entrata in vigore del decreto legge, il 26 maggio 2021, fino al 30 giugno 2022”.
QUANDO SI DECADE DAI BENEFICI PRIMA CASA? COSA SUCCEDE IN QUESTO CASO?
“Si decade dall’agevolazione prima casa – si legge nel vademecum – per dichiarazione mendace, alienazione dell’abitazione prima di 5 anni non seguita dal riacquisto entro l’anno, mancata alienazione entro l’anno dall’acquisto della precedente prima casa. In queste ipotesi, venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni ‘prima casa’, l’imposta di registro dovrà essere pagata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni. L’imposta sostitutiva sul finanziamento sarà applicata nella misura del 2%”.
COSA SUCCEDE SE NON SI RISPETTANO I REQUISITI DI ETÀ E DI REDDITO PREVISTI DALLA LEGGE?
“Laddove l’Agenzia delle Entrate riscontri l’insussistenza degli altri requisiti previsti come l’età, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni – conclude il Consiglio nazionale del notariato –, dovranno essere corrisposte le imposte dovute maggiorate di sanzioni e interessi. Non essendo venuti meno i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione ‘prima casa’, l’imposta di registro sarà pagata nella misura del 2% e l’imposta sostitutiva per il finanziamento nella misura ordinaria dello 0,25%”.
PARCELLE NOTAI PER L’ACQUISTO DI CASA…
Comprare la prima casa è un passo economico importante e altrettanto significativo da un punto di vista personale. Si tratta di un vero e proprio traguardo: finalmente è possibile realizzare quel sogno nel cassetto di possedere uno spazio tutto per sé da arredare e riempire a piacimento, come tante volte si è immaginato di fare nel corso del tempo. La soddisfazione è innegabile, come innegabile resta l’impegno economico che il mutuo impone all’acquirente. Tra tutte le spese che la compravendita immobiliare implica, oggi ci concentreremo specificatamente sulle spese notarili.
L’acquisto “prima casa” prevede innanzitutto una fase di accertamento legale e di formalizzazione per mano di un notaio. Ma quali sono le spese? in cosa consistono le parcelle notai? La presenza di questo professionista è fondamentale durante l’acquisto di un immobile e preliminare all’ottenimento del mutuo. La sua firma equivale all’atto pubblico che fornisce il titolo esecutivo necessario alla banca mutuante, in primis; e secondo poi, certifica lo stato e il diritto di proprietà dell’immobile, concedendo o meno l’iscrizione d’ipoteca. Spetta difatti al notaio assicurarsi che l’abitazione non sia abusiva, che appartenga legittimamente al proprietario e che, in generale, sia in conformità con la legge italiana.
La presenza del notaio nella compravendita immobiliare e nel contratto di mutuo è disciplinata dall’art. 2699 del Codice Civile. Se si vuole comprare una casa, pertanto, ciò che va messo in preventivo insieme alla procedura del mutuo è anche il costo notaio. Per la prima casa vi è tutta una serie di specifiche che abbiamo raccolto qui di seguito. Pertanto, andiamo a scoprire nel dettaglio quali sono le spese notarili per l’acquisto della prima casa.
QUANTO COSTA UN NOTAIO PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA?
Bisogna segnalare sin da subito che i costi notarili non costituiscono una cifra assoluta, ed è impossibile stabilire un numero che garantisca l’importo esatto che si andrà a spendere dal notaio. Ogni professionista presenta infatti una tariffa sempre diversa. Questo perché la spesa notarile dipende dal valore dell’immobile e dalla mole di lavoro richiesto nel singolo caso, che va dalla verifica del bene sino alla redazione dell’atto di compravendita e l’atto di mutuo. Non esistono numeri esatti, quindi; tuttavia è possibile dedurre dalla precedente affermazione una prima proporzione utile per preventivare il costo di un notaio, ovvero, più costano la casa e il mutuo, e più la tariffa si alza.
Il costo del notaio per l’acquisto della prima casa, oltre al compenso per il professionista in sé – che fa riferimento ad un tariffario stilato sulla base della propria esperienza -, dipende soprattutto dalle imposte statali. Il dato fondamentale per un ipotetico calcolo delle spese notarili è il valore catastale dell’immobile, che per l’acquisto della prima casa va calcolato per 115,5 (e se si trattasse di una seconda casa il valore sarebbe 126). Se si è a conoscenza della rendita catastale dell’immobile che si desidera comprare (informazione fornita dalla Agenzia delle Entrate), è possibile indicativamente calcolare il costo preventivo del notaio. Prima di svolgere insieme l’operazione matematica attraverso l’esempio, vediamo quali sono i “dati” da tenere in considerazione e che costituiscono nel complesso le spese notarili.
ACQUISTO DA PRIVATO
- valore catastale (rendita catastale x 115,5);
- imposta di registro (valore catastale x 2%; per la seconda casa 9%);
- imposta ipotecaria fissa (50 euro);
- imposta catastale fissa (50 euro);
- onorario del notaio (indicativamente 1.200-2.000 euro);
ACQUISTO DA COSTRUTTORE
- iva 4% se prima casa (10% se seconda casa).
- imposta di registro (200 euro);
- imposta ipotecaria (200 euro);
- imposta catastale (200 euro);
- onorario del notaio (indicativamente 1.200-2.000 euro);
ESEMPIO Se sto per acquistare una prima casa dal valore di 150.000 euro da un privato, e con una rendita catastale da 500 euro, il calcolo da eseguire è il seguente:
(500 x 115,5) x 2% + 50 + 50 = 1.255 euro
Questo valore è relativo alle sole spese di imposte, a cui andrebbe aggiunto il compenso per il notaio che, ricordiamo, è a discrezione del professionista.
ATTO DI COMPRAVENDITA, ATTO DI MUTUO E IMPOSTE STATALI…
Quando si acquista la prima casa, la firma del notaio è necessaria ai fini dell’ottenimento dell’immobile. Ma perché pagare un notaio, che cosa fa?
La sua presenza nella compravendita immobiliare è stabilita dalla legge italiana. Il Codice Civile prevede che vi sia la figura del notaio a decretare lo stato dell’immobile, a vigilare sul passaggio di proprietà, ed infine a tutelare i diritti sia del debitore che del creditore, durante la stipula del contratto di mutuo. Sostanzialmente, quindi, il notaio provvede alla redazione dell’atto di compravendita e dell’atto di mutuo, a cui vanno ad affiancarsi le imposte statali. Vediamo nel dettaglio in cosa consistono le mansioni notarili e le imposte dovute allo Stato.
VISURA CATASTALE E IPOTECARIA
Come anticipato all’inizio, il primo compito di un notaio è quello di verificare lo stato dell’immobile. Dal momento che l’acquirente sceglie un’abitazione, il notaio deve assicurarsi della garanzia del bene e che sia libero da qualsivoglia ipoteca, pignoramento, abuso edilizio, ecc. In altre parole, il notaio effettua le visure catastali e ipotecarie per accertarsi sulla regolarità dell’immobile.
ATTO DI COMPRAVENDITA
Una volta eseguite le ricerche e raccolte le informazioni necessarie che decretano a norma l’immobile, il notaio redige l’atto di compravendita o rogito, ovvero, il documento che trasferisce la proprietà dal venditore all’acquirente, in modo imparziale e con l’obiettivo di tutelare entrambe le parti.
ATTO DI MUTUO
Dal momento che il venditore rinuncia all’immobile e che questo, con l’atto di compravendita, passa nelle mani dell’acquirente, non resta che redigere il documento che formalizza il mutuo ipotecario. L’atto di mutuo (art. 1813 del Codice Civile) è di fatto un atto pubblico: si tratta della famosa e indispensabile “firma del notaio” sul contratto di mutuo, che garantisce diritti ad ambedue le parti, quella del creditore e quella del debitore.
IMPOSTE STATALI
Le imposte per l’acquisto della prima casa sono tributi che l’acquirente deve allo Stato e che variano a seconda dell’immobile, del soggetto e della sua destinazione d’uso. Le tasse statali sono le seguenti:
- il valore catastale che, come abbiamo visto nell’esempio, si calcola moltiplicando la rendita catastale x 115,5. Ricordiamo che il valore catastale è reperibile sul portale dell’Agenzia delle Entrate (e raggiungibile da qui);
- l’imposta di registro al 2% sul valore catastale per la prima casa (9% per la seconda casa), durante la registrazione dell’atto di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate;
- imposta fissa ipotecaria (50 euro) per i Registri Immobiliari;
- imposta fissa catastale (50 euro) per il Catasto Immobili.
PARCELLE NOTAI: COSA SONO E A QUANTO AMMONTANO?
La differenza tra costo notarile e parcella è che mentre il primo fa riferimento al costo complessivo e comprensivo delle imposte, la parcella costituisce il guadagno del notaio in sé.
Come anticipato già all’inizio, è difficile stabilire a priori il costo esatto delle parcelle. Notai qualificati faranno pagare la propria esperienza consolidata, altri prediligeranno un pagamento a forfait; inoltre c’è da considerare che il costo del notaio fa riferimento non solo ad un tariffario, ma anche al valore dell’immobile. Quello che bisogna tenere a mente è che più un lavoro è complesso e più le parcelle aumentano, e che indicativamente possono oscillare tra 1.200 e 2.000 euro. Questo range consente una certa discrezionalità sull’onorario notarile che si aggira comunque tra lo 0,75% e l’1,10% del costo complessivo. Ad ogni modo, si contano nella parcella:
- l’onorario del notaio;
- il costo di studio;
- il costo di visura;
- la tassa di archivio;
- eventuale IVA al 20%.
ALTRE SPESE DA SOSTENERE PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA
L’acquisto di una prima casa non riguarda soltanto le spese notarili e le imposte, anzi, sono diversi i fattori che possono aggiungersi o detrarsi dalla compravendita immobiliare.
Partiamo proprio dalle agevolazioni fiscali, che a questo punto è opportuno affrontare, considerando che potrebbero influire sul costo finale della prossima abitazione. A partire dalla Legge di Stabilità del 2016, ad esempio, si può far riferimento alla detrazione per la dichiarazione dei redditi. E laddove le spese notarili relative alle imposte statali non sono detraibili, l’acquirente può sempre far riferimento al credito d’imposta prima casa, ossia l’agevolazione tributaria rivolta a chi ha già usufruito dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa.
Altre spese aggiuntive riguardano le assicurazioni e le polizze sul mutuo, come ad esempio l’obbligatoria assicurazione incendio. Ma ciò che va messo in preventivo nelle spese generali è anche il contributo di figure terze che aiutano nell’acquisto della prima casa: stiamo parlando dell’agenzia immobiliare. Molte persone si affidano a degli agenti immobiliari per mediare la compravendita, pagando un compenso fino al 3%.
